03.09.2025
Green Leases – oder Ideologie im Vertragsrecht
Schon seit einigen Jahren wird in Veröffentlichungen von Rechtsanwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften sowie in der juristischen Fachliteratur, in Österreich jüngst etwa in immolex 2024/71, das Thema „Grüne Mietverträge“ besprochen.
Ein grüner Mietvertrag soll danach einer sein, bei dem Vermieter und Mieter die „nachhaltige“ Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts vereinbaren. In den Publikationen wird dann weiters diskutiert, welche speziellen vertraglichen Regelungen dem Ziel einer nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung dienen können.
Zentraler Inhalt eines „grünen Mietvertrags“ ist also der Begriff der „Nachhaltigkeit“. Schlägt man nun in Österreich im Gesetz nach, wird man nirgendwo eine Bestimmung finden, die „Nachhaltigkeit“ definiert. Es handelt sich um einen aus der politischen Diskussion stammenden Begriff ohne gesetzlich normierten Inhalt.
Im Primärrecht der Europäischen Union wird „Nachhaltigkeit“ in den Artikeln 3 Abs 3 und 21 Abs 2 lit. b des Vertrags über die Europäische Union (EUV) sowie im Artikel 11 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) verwendet. Aber auch in diesen Bestimmungen wird „Nachhaltigkeit“ nicht definiert.
Im Sekundärrecht der Europäischen Union wird „Nachhaltigkeit“ etwa in der Verordnung über die Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen, auch als Taxonomie-Verordnung bezeichnet, EU 2020/852, oftmals erwähnt. Ganz abgesehen davon, dass diese Verordnung für vertragsrechtliche Regelungen nicht anwendbar ist, enthält sie auch keine abschließende und präzise Definition, was nun nachhaltig ist. Definiert wird dort, dass eine „ökologisch nachhaltige Investition“ eine Investition in eine oder mehrere Wirtschaftstätigkeiten ist, die gemäß dieser Verordnung als ökologisch nachhaltig gelten. In der Taxonomie-Verordnung geht es also um Investitionen und nicht um die Regelung zivilrechtlicher Vertragsbestimmungen.
Die Richtlinie EU 2022/2464 hinsichtlich der Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen verwendet ebenso unzählige Male den Begriff der „Nachhaltigkeit“. Diese Richtlinie hat aber keine Regelungen über privatwirtschaftliche Verträge zum Inhalt und müsste überdies, um für privatrechtliche Verträge verbindlich zu sein, dementsprechend in nationales Recht umgesetzt werden, was nicht erfolgt ist.
Auf der globalen Ebene wird „Nachhaltigkeit“ in der UN-Agenda 2030 und in den Sustainable Development Goals (SDGs) erwähnt. Dabei handelt es sich um 17 unterschiedliche „Ziele zur Förderung nachhaltigen Friedens und Wohlstands und zum Schutz unseres Planeten“.
Auch die SDGs sind für nationale Vertragsrechte nicht verbindlich und enthalten keine abstrakte Definition von Nachhaltigkeit.
Bevor wir uns damit beschäftigen, mit welchen konkreten vertraglichen Regelungen das Ziel eines grünen Mietvertrags erreicht werden soll, ist es notwendig, sich damit auseinanderzusetzen, was nun eigentlich ein Vertrag ist.
Nach kontinentaleuropäischem, zivilrechtlichem Verständnis, ist ein Vertrag ein Austauschverhältnis zweier Leistungen, ein „do ut des“ (siehe etwa Schickmair in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, ABGB³ (Klang) § 859 Rz 30), „Ich gebe, damit du gibst“. Auch nach Common Law liegt ein Vertrag nur dann vor, wenn darin Leistung und Gegenleistung, Consideration, definiert sind.
Nun wollen wir einige konkrete Bestimmungen, wie sie in „grünen Mietverträgen“ manchmal vorkommen, erörtern.
– Der Mieter wird verpflichtet, seinen Energiebedarf zu minimieren und möglichst aus erneuerbaren Energien zu beziehen sowie nur solche technischen Geräte (Bürogeräte, Computer, Drucker, Fernseher, Radio und Kaffeemaschinen) einzusetzen, die möglichst wenig Energie verbrauchen.
– Der Mieter soll den Mietgegenstand so nutzen, dass möglichst wenig Abfall anfällt, und der Abfall, der anfällt, soll im Wege der Abfalltrennung entsorgt werden.
– Zur Reinigung des Mietgegenstandes sollen nur ökologisch unbedenkliche Reinigungsmittel verwendet werden; der mechanischen Reinigung ist gegenüber der chemischen Reinigung der Vorzug zu geben.
– Die Mitarbeiter eines Unternehmens, das im Mietgegenstand seinen Betrieb hat, sollen dazu verpflichtet werden, Car-Sharing oder Fahrräder zu nutzen. Das durch die Mitarbeiter eines im Mietobjekt tätigen Unternehmens verursachte CO2-Emissions- und Verkehrsaufkommen, soll ermittelt und überprüft werden.
Es ist evident, dass Regelungen wie die oben beschriebenen, nichts mit einem Austauschverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu tun haben. Selbst wenn der Mieter alle oben beschriebenen Verpflichtungen erfüllt, kommt daraus nichts dem Vermieter zugute. Das sind vielmehr politische Vorgaben, die in einen Vertrag aufgenommen werden.
Dazu kommt noch, dass einzelne dieser Regelungen mit bestehenden gesetzlichen Regelungen im Konflikt stehen.
Eine Verpflichtung des Mieters, nur ökologisch unbedenkliche Reinigungsmittel einzusetzen schränkt den Mieter weiter ein als die derzeit bestehende Gesetzeslage. Jeder Mieter hat das Recht, davon ausgehen zu können, dass alle auf dem Markt befindlichen Reinigungsmittel den derzeit in Kraft stehenden chemikalienrechtlichen Vorschriften entsprechen (siehe etwa die REACH Verordnung der Europäischen Union, EU 1907/2006). Wenn ein Mieter daher ein derzeit auf dem Markt befindliches Reinigungsmittel verwendet, verhält er sich gesetzeskonform. Darüberhinausgehende vertragliche Regelungen, nur ökologisch unbedenkliche Reinigungsmittel zu verwenden, haben keine gesetzliche Grundlage. Abgesehen davon ist die Regelung aus vertragstechnischer Sicht ebenso unbestimmt wie der Begriff der Nachhaltigkeit an sich.
Besonders kritisch sind Regelungen, die in einem Mietvertrag Mitarbeitern eines Unternehmens, das als Mieter den Vertrag abgeschlossen hat, Verpflichtungen auferlegen. Das sind nämlich vertragliche Regelungen zulasten Dritter, die nach allgemeinem rechtlichem Verständnis, weil sittenwidrig, unzulässig und unwirksam sind. Dazu kommt noch, dass bei Unternehmen als Mieter, in denen ein Betriebsrat nach arbeitsverfassungsrechtlichen Bestimmungen besteht, generelle Maßnahmen, die Mitarbeiter verpflichten, wohl der Zustimmung des Betriebsrates bedürfen. Mit solchen Regelungen wird dann in die gesetzlichen Befugnisse des Betriebsrates eingegriffen.
In den Publikationen zum Thema „Grüne Mietverträge“ wird dann oftmals auch erörtert, ob es sich bei Regelungen wie den oben beschriebenen um bloße Absichtserklärungen handelt oder ob es „harte“ vertragliche Verpflichtungen sind.
Handelt es sich um bloße Absichtserklärungen, gehören sie meiner Ansicht nach nicht in einen Vertrag. Vermieter und Mieter sollten dann andere Wege finden, um politische Erklärungen kundzutun.
Ganz generell muss davor gewarnt werden, politische Absichtserklärungen in Verträge aufzunehmen. Insbesondere dann, wenn der Vermieter als Vertragspartner eine monopolartige Stellung hat, man denke an Kommunen, die Sozialwohnungen vermieten, oder große Immobilienfonds, könnten solche Vermieter auf die Idee kommen, von ihren Mietern zu verlangen, auch noch andere politische Vorgaben und Verhaltensweisen zu erfüllen.
Sind die oben beispielsweise beschriebenen Regelungen aber eindeutige vertragliche Verpflichtungen, stehen sie oftmals mit anderen gesetzlichen Vorschriften im Widerspruch und besteht die Gefahr, dass sie deshalb unwirksam sind.
Letztlich könnten derartige „harte“ vertragliche Verpflichtungen sogar grundrechtswidrig sein. Sie könnten eine Verletzung des Grundrechtes des Mieters auf freie Erwerbsausübung sein. Auch die Grundrechte der Mitarbeiter eines Mieters könnten solche vertragliche Verpflichtungen verletzen.